Как сравнивать сметы от разных подрядчиков: чек-лист для застройщика

При выборе подрядчика застройщик часто сталкивается с разными сметами, представленными участниками тендера. При внешней схожести они могут существенно различаться по содержанию, уровню детализации и подходам к расчёту. Без структурированной методики сравнения легко допустить ошибки и выбрать предложение, которое окажется дороже или несбалансированным в процессе реализации. Ниже приведён чек-лист, который поможет грамотно сравнивать сметы на этапе отбора.

Что необходимо учитывать при сравнении сметных предложений

Простое сопоставление итоговых сумм недостаточно для обоснованного выбора. Нужно провести системную проверку каждого предложения по ключевым параметрам, таким как полнота, обоснованность, соответствие проекту и применяемые расценки. Это позволит выявить скрытые завышения или недочёты, которые могут привести к перерасходу средств или конфликтам на стройплощадке.

• Проверка состава работ — все ли этапы строительства учтены, нет ли пропусков или дублирующихся операций.
• Сравнение расценок и нормативной базы — используются ли ФЕР/ТЕР/ТСН, насколько они актуальны и применимы к объекту.
• Сопоставление объемов — объемы должны соответствовать проектной документации, быть прозрачными и проверяемыми.
• Проверка применённых коэффициентов — выявление завышений через необоснованные повышающие коэффициенты.
• Анализ структуры сметы — насколько смета детализирована, есть ли разбивка по разделам и видам работ.
• Оценка учёта дополнительных затрат — включены ли логистика, временные здания, испытания, пусконаладка и др.

Как систематизировать сравнение: практический подход

Чтобы упростить анализ, рекомендуется вынести ключевые параметры в таблицу сравнения, где каждому сметному предложению будет присвоена строка. Такой подход особенно удобен при участии нескольких подрядчиков. Ниже — список параметров, которые можно включить в сравнительную таблицу.

• Общая стоимость — итоговая сумма по смете.
• Количество строк — показатель детальности.
• Источник нормативов — какие базы использованы.
• Наличие коэффициентов — и обоснование их применения.
• Привязка к проекту — отражены ли все проектные решения.
• Дополнительные услуги — включены ли ПНР, пуск, согласования, технадзор и т. д.
• Срок действия сметы — актуальность цен и индексов.

Что должно вызывать настороженность при сравнении смет

Некоторые подрядчики умышленно занижают стоимость отдельных разделов, чтобы снизить итоговую сумму на бумаге. В дальнейшем эти позиции могут быть включены как дополнительные работы. Также встречаются попытки скрыть завышения за счёт усложнённой структуры или чрезмерной детализации. Ниже приведены тревожные сигналы, на которые стоит обратить внимание.

• Необоснованно низкая цена — возможен расчёт на дополнительные соглашения после заключения договора.
• Сильно разная детализация — при одном проекте разные подходы к описанию работ могут скрывать манипуляции.
• Отсутствие пояснительной записки — нет обоснований расценок, источников нормативов, способа расчёта.
• Неполный состав работ — часть работ вынесена за рамки сметы без указания этого факта.

Практический пример: сравнение трёх подрядных смет на один объект

Для проекта реконструкции торгового павильона в Великом Новгороде заказчик получил три сметы от разных подрядчиков. Первое предложение оказалось занижено за счёт исключения инженерных систем, второе содержало завышенные коэффициенты на монтаж оборудования, а третье было наиболее сбалансированным по объему, структуре и расценкам. Итоговая разница между крайними вариантами составила более 2,8 млн рублей. В результате выбор пал на третью компанию, предложившую технически и экономически обоснованное решение.